Dubai'de ev kiralamak: Ejari, DEWA, çek düzeni ve kimsenin söylemediği %5
Dubai'de kiralama bir emlak meselesinden çok bir evrak meselesi. İlanda yazan rakam gerçek maliyetin yarısını anlatıyor: depozito, komisyon, Ejari, DEWA, chiller ve her ay faturanıza eklenen konut harcı üstüne biniyor. Sırayı bilirseniz süreç sıkıcı derecede kolay; bilmezseniz elektriksiz bir dairede oturuyorsunuz.
Dubai'de kiralama Türkiye'dekine benzemiyor. Yıllık sözleşme, ileri tarihli çekler, zorunlu devlet kaydı, kanunla sınırlanmış zam oranları ve ayrı bir kira mahkemesi var.
Bu karmaşık görünüyor ama aslında iyi haber: sistem yazılı ve kiracıyı koruyor. Yeter ki kayıt yaptırın.
Sıra: Banka, Ev, Sözleşme, Ejari, DEWA, İnternet
Bu sıra bozulmuyor ve her adım bir öncekini gerektiriyor:
İlanda yazmayan maliyetler
| Kalem | Tutar | İade edilir mi? |
|---|---|---|
| Güvence depozitosu (eşyasız) | Yıllık kiranın %5'i | Evet |
| Güvence depozitosu (eşyalı) | Yıllık kiranın %10'u | Evet |
| Emlakçı komisyonu | Yıllık kiranın %5'i + KDV | Hayır |
| Ejari kaydı | yaklaşık 155-220 AED | Hayır |
| DEWA depozitosu (daire) | 2.000 AED | Evet |
| DEWA depozitosu (villa) | 4.000 AED | Evet |
| Chiller/soğutma depozitosu (Empower/Tabreed varsa) | yaklaşık 2.000 AED | Genelde evet |
| Konut harcı (housing fee) | Yıllık kiranın %5'i, 12 taksitte | Hayır |
Kira yenilendiğinde ve kira tutarı değiştiğinde bu harcı siz güncellettirmelisiniz, Dubai Municipality sitesi veya DubaiNow uygulaması üzerinden. Yapmazsanız faturanız yanlış tutardan işlemeye devam ediyor.
Çek düzeni: az çek, ucuz kira
Kira genelde ileri tarihli çeklerle ödeniyor. Çek sayısı arttıkça kira yükseliyor; azaldıkça pazarlık payınız açılıyor.
- 1 çek genelde %5-10 indirim getiriyor.
- 4 çek en yaygın denge noktası.
- 6 ve 12 çek son yıllarda daha pazarlık edilebilir hale geldi.
- Çekleri yazmadan önce bankanızdaki çek limitini teyit edin.
- Her çek tarihinde hesapta para olduğundan emin olun.
Ejari: tek en önemli kâğıt
Ejari (Arapça 'kiram'), Dubai Land Department'ın kira sözleşmesi kayıt sistemi. Kayıt yapılmadan yasal olarak o adreste yaşamıyorsunuz.
Ejari olmadan yapamadıklarınız:
- DEWA açtıramazsınız, elektrik ve su yok. İstisnası yok.
- İkamet vizesi işlemleriniz yürümez; aile sponsorluğu yapamazsınız.
- İnternet veya telefon hattı açtıramazsınız.
- Kira Uyuşmazlıkları Merkezi'ne (RDC) dava açamazsınız.
- RERA zam sınırı korumasından yararlanamazsınız; kiranız sınırsız artırılabilir.
DEWA: Ejari'den sonra 15 saat
Çıkarken depozito iade ediliyor: son fatura kapandıktan sonra banka havalesi, çek veya Western Union ile. 4.000 AED'e kadar olan iadeler online talep sırasında otomatik işleniyor.
Haklarınız: kanun sizden yana
Dubai kira ilişkisi 2007 tarihli 26 sayılı Kanun ve onu değiştiren 2008 tarihli 33 sayılı Kanun ile düzenleniyor; uygulayıcı kurum RERA (Dubai Land Department'a bağlı).
- Kira zammı serbest değil. RERA kira endeksi ne kadar zam yapılabileceğini belirliyor. Kiranız piyasa ortalamasına yakınsa ev sahibi hiç zam yapamıyor; piyasanın altına düştükçe kademeli oranlar devreye giriyor. DLD'nin endeks hesaplayıcısını kullanın.
- Zam veya şart değişikliği için 90 gün önceden bildirim zorunlu. Bildirim yoksa değişiklik yok.
- Tahliye için 12 ay önceden resmi bildirim gerekiyor ve sadece belirli gerekçelerle: ev sahibinin veya yakınının kendi kullanımı, büyük tadilat, satış. Bildirim noter veya taahhütlü posta ile yapılıyor.
- Sözleşme ortasında zam yapılamıyor.
- Bakım ve onarım genelde ev sahibinin sorumluluğunda (aksi yazılı kararlaştırılmadıysa).
- Servis ücretleri (service charge) ev sahibine ait, kiracıya değil.
- Ev satılırsa yeni malik eski sözleşmeyi devralıyor. Depozitonuzu artıramaz.
- Alt kiraya verme ev sahibinin yazılı izni olmadan yasak; izinsiz alt kira, sözleşme süresi içinde tahliye sebebi.
Sorun çıkarsa: RDC
Kira Uyuşmazlıkları Merkezi (Rental Disputes Centre) kiracı-ev sahibi anlaşmazlıklarına bakıyor. Davalar genelde 2-4 hafta içinde sonuçlanıyor.
- Ejari zorunlu. Kayıtsız sözleşmeyle dava açılamıyor.
- Yanınızda olması gerekenler: kira sözleşmesi, Ejari, son DEWA faturası, tapu kopyası, pasaport ve vize kopyası, Emirates ID, RERA hesaplayıcı çıktısı, ev sahibinin yazılı bildirimi (veya bildirimin olmadığının kanıtı).
- Dava açma ücreti: yıllık kiranın %3,5'i.
Sözleşmeyi imzalamadan önce sorulacaklar
- Chiller (soğutma) kiraya dahil mi, ayrı mı? Ayrıysa kim ödüyor, kapasite ücreti kimde?
- Bina evcil hayvana izin veriyor mu? Yazılı izin alın.
- Otopark dahil mi, kaç araç?
- Erken çıkış (break clause) maddesi var mı? Cezası ne?
- Bakım süreleri sözleşmede yazıyor mu?
- Ejari'yi kim yapacak, ücretini kim ödeyecek?
- Emlakçının RERA broker numarası nedir?
Son güncelleme: 15 Temmuz 2026. Teyit gereken noktalar: Ejari ücreti kaynaklarda 155-220 AED arasında veriliyor; bir kaynak KDV dahil 214,50 AED diyor, kayıt anında güncel tutarı sorun. Aylık kira ödemesi düzenlemesi: bir kaynak 2025 başından itibaren aylık ödemenin zorunlu hale geldiğini iddia ediyor, 2026 tarihli diğer kaynakların hiçbiri bunu doğrulamıyor ve çek düzenini standart olarak anlatmaya devam ediyor, bu iddiayı doğrulayamadığımız için rehbere almadık. Komisyon ve depozito oranları piyasa koşuluna göre pazarlığa açık olabiliyor; %5 yaygın uygulama, kanuni sabit değil. Bu rehber hukuki danışmanlık değildir. Bağlayıcı bilgi Dubai Land Department ve RERA'dadır.
Diğer benzer rehberler
DXBinteract: Bir dairenin gerçek satış ve kira geçmişini nasıl görürsünüz?
RERA Kira Artış Hesaplayıcısı: Ev sahibiniz kirayı ne kadar artırabilir?
Dubai'de banka hesabı açmak: ikamet varsa 10 dakika, yoksa bambaşka bir hikâye
Bu rehberi kaydet, güncellemelerinde haber al
Uygulamada rehberi favorilerine ekleyebilir, sorunu topluluğa sorabilir ve içerik güncellenince bildirim alabilirsin.